ARZU MALİKİ
07 09 2017, 16:40 Güncelleme: 16:54
Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Polat, gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayanlara, "Son 40 yılın en iyi zamanı" olduğunu söyledi.
Polat, BloombergHT yayınında Arzu Maliki'nin sorularını yanıtladı.
2017’de hem genel olarak sektör hem sizin projeleriniz nasıl bir performans gösteriyor?
Satışta yıllık bazla bakmıyoruz. Proje ve dönem bazında bakıyoruz. 15 Temmuz’dan bu tarafa Türkiye’nin başına gelebilecek her şey geldi. Kötü bir dönemdi ama sektöre baktığınız vakit yatırımlarıyla yine bir atılım içinde. Arz da var talep de... Talep yüksek fakat bazı bölgelerde bazı ilçelerde biraz arz fazlası olduğun duyuyorum. Çok önemli olduğunu zannetmiyorum. Geçici olduğunu düşünüyorum.
Tabii şu anda yaz mevsiminden çıktık. Yaz mevsiminde inşaatlar yavaşlar, Eylül’den itibaren hızlanır. Tüketici açısından bakınca ev sahibi olmak isteyenler, iş yeri sahibi olmak isteyenler açısından bakınca da daha önce de ifade ettim, son 40 yılda alıcının lehine böyle bir sektör daha olmadı. Şu anda iki senedir fiyatlara baktığınız vakit, artışlar yok. Enflasyon yükü gayrimenkul üreticilerinin üstünde. Dolayısıyla alıcı için çok uygun bir zaman. Türkiye’de de ekonomik göstergelere baktığınız vakit, enflasyonun dışında bazı iyileşmeleri görüyoruz. İnşallah enflasyonda da düşüş olur.
Yani maliyet açısından bir artış var?
Şu anda yüzde 10 civarında bir enflasyon var Türkiye’de. Bunu iki seneye vurduğunuz vakit 15-20 arası bir maliyet farkı çıkıyor. Özellikle demirde çok büyük maliyet artışı oldu. Önemli bir maliyet unsuru inşaat sektöründe. Satış fiyatlarında bir artış olmadı. Son iki senedeki artışın baktığınız vakit, elinde altın bulunduranlar döviz bulunduranlar çok ciddi bir kar elde ettiler, rant elde ettiler. Dolayısıyla artık dövizle ve altınla vedalaşıp gayrimenkule dönmelerinin zamanı. Şu anda en iyi zaman, bundan sonra dövizde daha fazla bir artışlar olacağını düşünmüyorum. Gayrimenkul ihtiyacı olanların şu anda gayrimenkule dönmeleri lazım. En doğru zaman, hatta son 40 yılın en iyi zamanı diyebilirim.
İstanbul’da fiyatlar düşmüyor. Üstüne zam yapılmadı dediniz ama fiyatları da hala yüksek bulan çok kişi var. Ne söylersiniz?
Tabii nerede olduğuna bağlı biraz. Biliyorsunuz bir gayrimenkul fiyatını belirleyen arsanın fiyatı. İstanbul’da arsa fiyatları yüksek. Dolayısıyla çok etkiliyor satış fiyatını. İnşaat maliyetler esasında çok belirleyici değil. Ama ben hiç öyle düşünmüyorum şu anda en düşük döneminde. Kent merkezinde tabii arzu edilen gayrimenkullerde fiyatlar kentin daha dışında olanlardan daha fazla. Çünkü kent merkezinde arsa sıkıntısı var. Dolayısıyla arsa fiyatları yüksek. O yüzden fiyatları yüksek gibi geliyor.
Ama baktığınız vakitte artık İstanbul gibi bir şehirde ulaşım çok zaman kaybettiren bir unsur olduğu için insanlar daha çok çalıştıkları yere yakın bir yerde oturmak istiyorlar. Zamandan büyük tasarruf etmek için. Her şeyi yerine koyabiliyorsunuz da zamanı yerine koyamıyorsunuz. Onun için de doğru bir düşünce o. Kent merkezine talep yüksek Piyalepaşa da kent merkezinde olan bir proje. Bittiği vakit aşağı yukarı içinde 15 bin kişinin yaşayacağı bir proje. Büyük bir alışveriş sokağı var. O sokağı herhalde Türkiye’deki ilk uygulaması olacak. Bir kilometre uzunluğunda bir 800 küsur metre bir cadde gibi İstiklal Caddesi gibi bir cadde düşünün. Bir alışveriş sokağında insanlar alışverişini yapacak, etrafında da konutlar iş yerleri olacak. Orada da yılda 9-9.5 milyon ziyaretçi bekliyoruz. Baya ölçekli bir proje
Sizin başka yatırımlarınız olacak mı kentsel dönüşüm çerçevesinde?
Var, yalnız kentsel dönüşüm yasası çıktığı vakit kanun yapıcılar düşünebildikleri her şeyi düşünmüşler. Fakat işin içine fiili uygulama girdiği vakit öyle olaylarla karşılaşıyorsunuz ki kimsenin aklına gelmesi mümkün değil uygulamada. Öyle problemler çıkıyor ki. Mesela bizde Piyalepaşa’da aşağı yukarı 30 cm2 hisse için yirmi kişi geldi. Düşünebiliyor musunuz? Almanya’dan bile geldi. 30cm2'nin her tarafı para olsa bile 20 kişiye nasıl böleceksiniz ki? Dolayısıyla biz bu yolda tecrübe ettiğimiz bütün bilgileri ilgili bakanlara aktardık. Onlar yönetmelik değişiklikleri yapıyorlar. Ama kentsel dönüşümü sadece özel sektörle yapmak mümkün değil. Devletin günün devreye girmesi lazım. Aksi takdirde yapılabilir değil. Özellikle tüm bilim adamları depremlerden bahsediyor.
Belki özel-sektör devlet ortaklaşa bir şeyler daha fazla yapabilir. Çok fazla konut var değil mi yıkılması gereken?
Baktığınız vakit İstanbul’un yarısının yıkılması lazım. Baktığınız vakit konutlar çok yüksek, fırtına da bile yıkılabilir. Baktığınız vakit işgalcilere hak sahipleri diyoruz. Onları tatmin etmek mümkün eğil. İnanılmaz şeyler istiyorlar. Devlet burada ağırlığını koyması lazım. Hem yatırımcıyı hem hak sahibini tatmin etmesi lazım. Devletin işin içinde olması lazım.
Peki biraz yabancılara satıştan bahsedelim. Burada satışlar nasıl? Mütekabiliyet yasası vardı mesela iyi gidiyor sektörde genel görüşleri aldığımız zaman. Siz neler söylersiniz?
Yani ben çok kayda değer bulmuyorum.
Mesela sizin holdingin, sizin inşaatlarınız satışları?
Kayda değer bulmuyorum. Son üç beş senedir, gayrimenkullerde yabancıların payı yüzde 1.5-2 civarında. Çok önemli bir rakam değil. Tabii ki hiç yoktan çok iyidir ama bunun artırmanın yollarını da bulmamız lazım. Özellikle Avrupa’dan baktığınız vakit Türkiyenin her sokağında kavga dönüş varmış gibi gösteriyorlar. Türkiye’nin aleyhine bir propaganda var. Bu insanların ülkeye olan güvenini kaybetmesine neden oluyor. Hem yatırımcı olarak, hem turist olarak. Bizim bu imajın karşısında daha farklı şeyler yapmamız lazım. Çünkü o kötü görüntüyü kaldırmamız lazım. Hakikaten Avrupa’dan baktığınız vakit öyle programlar yapıyorlar ki İstanbul’un her sokağında sanki Suriye’deki gibi savaş var gibi lanse ediyorlar. Halbuki hiç öyle bir şey yok. Dolayısıyla hem iş adamları hem hükümet hem medyaya çok görevler düşüyor. Türkiye’de şuanda hayat normal gidiyor, her şey herkes işinde. İnsanlar işlerinde, tatillerinde vs. O yüzden güven unsurunda büyük törpülenme var onu tekrar inşa etmek için uğraşmamız lazım ki biz de uğraşıyoruz.
Suudi Arap, Dubai vs onlardan alım gelmeye başladı. Ama Katar krizi çıkınca durdular. Şimdi Katarlılar geliyor. Orta Doğu öyle bir yer ki krizler bitmiyor. Maalesef bizi de etkiliyor. Ama ben çok ümitvarım yani dediğim gibi gayrimenkul için şunu söyleyebilirim tüm gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlere, konut almak isteyenlere. Şu anda bundan daha iyi bir zamanı ben kırk senedir görmedim. Tam zamanı.
Alım açısından bakarsak kredi faizlerinde bir düşüş gerçekleşmişti sonra yine çıktı. Şu anda nasıl buluyorsunuz?
Enflasyona bağlı olarak tabi çıkıyor. Krediler, bizim bankalarımızın yurt dışından aldıkları kredi maliyetleri arttıkça yükseliyor. Tabii o da halka yansıyor. Bir ara düşmüştü çok iyiydi. Şu anda tekrar yükseldi fakat şöyle bir şey yapıyoruz. Bu faizin bir kısmını inşaatçılar yatırımcılar olarak biz karşılıyoruz. Nereden baksanız yüzde 30 vesairesini biz karşılıyoruz. Biz Piyalepaşa’da başladığımız günden beri hep Türk lirasıyla satış yapıyoruz, vade yapıyoruz ve banka konut kredisindeki faizin bir kısmını biz karşılıyoruz. Yani neredeyse yakında üzerine para vereceğiz. O yüzden faizlerin de şu anda tüketiciyi çok etkilediğini söylemek çok doğru değil. Yatırımcıyı etkiliyor, çünkü o kısmıyla biz ilgileniyoruz.
Yüz yirmi aylık vadeli bir konut alımında Türk lirasıyla aldığınız vakit zaten dolara endekslediğiniz vakit, üç dört sene sonra dolar bazında baktığınız vakit çok komik rakamlara gelmeye başlıyor. Onun için ben diyorum konut almak için en uygun zaman.
Gayrimenkul sertifikası çok iyi anlatılamadı deniyor. Bunun sektöre yansıması nasıl oldu?
Daha yeni başladı sayılır. Daha yansımasını görmedik ama elinde belli bir tasarrufu olup konut alacak kadar da parası olmayan veya kredibilitesi olmayan kişiler konutlardan konut sertifikası alıyorlar. Mesela bir daire düşünün o dairenin değeri diyelim ki 500 bin lira olsun. Kişinin 50 bin lirası varsa 50 bin liralık konut sertifikası alıyor. Daha sonra da onu istediği vakitte normal sermaye piyasalarında şirket hisseleri satılır gibi satabiliyor. Oradan konutun değerinin artışıyla kar edebiliyor. En basit tanımıyla bunu söyleyebiliriz. Esasında daha sofistike bir şey ama burada anlatmaya kalkarsak zor olur.
