AHMET BÜYÜKDUMAN*
08 10 2015, 11:16 Güncelleme: 11:48
Hakikaten ilginç zamanlarda yaşıyoruz.
Merkez Bankasının hazırladığı endekse göre özellikle İstanbul’da konut fiyatları artmaya devam ediyor. Temmuz 2015 verilerine göre son bir yılda İstanbul’da konut fiyatları yüzde 26,60 artmış görünüyor.
İktisat teorisi bir mal veya hizmete yönelik talepte meydana gelen artışın o malın denge fiyatını artıracağını söyler. Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatları enflasyonun bir hayli üstünde arttığına göre konut piyasasında talebin canlı ve artmakta olduğunu düşünülebilirsiniz. Ancak gazetelerin emlak eklerindeki ilanlara baktığınızda biraz aklınız karışabilir. Yalnızca gazeteler değil tüm reklam mecraları “örtülü indirimler” diyebileceğimiz bir dizi cazip ödeme seçenekleri ve avantajlara sahip konut proje ilanlarıyla dolup taşıyor. Fiyatlar artıyorsa talep canlı demektir. Peki talep canlı ise neden satıcılar fiyatlarda “örtülü indirim” yapıyorlar? Ayrıca niye bunu “örtülü” yapıyorlar? Niye “talep düştü bu piyasa şartlarında bu mal bu fiyattan gitmiyor, artık yüzde 10 -15 indirim yapıyorum” demiyorlar ya da diyemiyorlar?
Bir an için kendinizi müteahhit firma yerine koyun. Diyelim ki fiyatları düşürdünüz. Bu durumda öncelikle sizin projenizden daha önce ev alanlar aradaki farkı geri ödemenizi sizden talep etmeye başlayacaklardır. Dahası projenin prim yapmadığı, aksine fiyatların düştüğünün duyulması projenizin adını kötüye çıkaracaktır. Hal böyleyken ileride fiyatları daha da düşürseniz bile müşteri bulamayabilirsiniz.
Öyleyse çözüm afişe fiyatları düşürmeden örtülü bir fiyat avantajı yaratmaktan geçiyor. Yani liste fiyatları değiştirmeden alıcıların toplam maliyetlerinde bir indirim sağlanarak fiyat avantajı yaratılması gerekiyor.
Bunun en bildik yolu kredi maliyetlerini sübvanse etmektir. Böylece satıcı kredinin faiz yükünün bir kısmını kendisi karşılayarak alıcının toplam maliyetini aşağıya çekmiş olacaktır. Bu politikanın piyasada karşılığı projeye özel indirimli faiz oranı veya “sıfır faiz” uygulaması olarak karşımıza çıkıyor.
İşte son aylarda sıklıkla reklamlarını gördüğümüz avantajlı kampanyalar esasen bu iki özelliği içeriyorlar. Gelin bu örtük fiyat indirimi içeren kampanyalara yakından bakalım.
Sıfır faiz uygulaması:
Satıcılar 24 aydan 60 aya kadar sıfır faiz seçeneğini sunabiliyorlar. Ancak farklı peşinat uygulamasına göre sıfır faizin vadesi değişiyor. Satın alınan konut için peşin ödenen tutarın yüzdesi arttıkça kredi kullanılacak bakiye azalıyor. Kredi kullanılacak bakiye azaldıkça da “sıfır faiz” le kullandırılan kredinin vadesi uzuyor. Örneğin konut değerinin yüzde 75’ine 24 ay, yüzde 60’ına 36 ay, yüzde 50’sine 48 ay ve yüzde 40’ına 60 ay için “sıfır faiz”li kredi kullandırılıyor. Böylece alıcının finansman maliyeti düşürülerek nominal fiyatlar yukarıda tutulmaya çalışılıyor. Pekala bu yöntemle sağlanan fiyat avantajı veya örtük indirimin konut fiyatına oranı ne kadar? Gelin bu hesaplamayı birlikte yapalım.
Kolaylık olması için 100.000 TL üzerinden hesap yapabiliriz. Bugünlerde konut değerinin yüzde 25 peşin ödendiği takdirde kalan yüzde 75’ine 24 ay sıfır faiz uygulanıyor. Bu durumda alıcı 75.000TL’yi faizsiz olarak 24 ayda 3.125 TL aylık taksitlerle geri ödeyecektir. Aslında aylık yüzde 1,20 civarında olan faiz maliyeti ise satıcı tarafından bankaya ödenecek, satıcının eline 100.000 TL’nin altında bir tutar geçecektir. Aylık yüzde 1,20 finansman maliyeti üzerinden satıcının bu işlem için bankaya ödemesi gereken tutar 10.000 TL civarında olacaktır. Aynı tutara 36 ay sıfır faiz avantajı sağlansa idi satıcı bankaya 14.500 TL civarında bir ödeme yapmak durumunda kalacaktı. Bu hesaplamalara göre sıfır faiz uygulamasında peşinat tutarı ve vadeye göre yüzde 10 ile yüzde 15 arasında bir örtük indirim söz konusu olmaktadır.
Projeye özel faiz indirimi:
Bir çok projede ise sıfır faiz uygulamasının yanı sıra alıcılara vadeye göre değişen avantajlı faiz oranları seçeneği sunuluyor. Cari konut kredisi faiz oranları aylık 1,20 civarında olmasına rağmen bir çok projede yüzde 25 peşin ödendiği takdirde konut bedelinin kalan yüzde 75’ine 60 ay için aylık yüze 0,60, 120 ay için ise aylık yüzde 0,80 oranında avantajlı faiz oranları öneriliyor.
Elbette cari faiz oranı ile indirimli faiz oranı arasındaki maliyet farkını satıcı bankaya ödüyor. 60 ay vadeli 75.000 TL’lik bir kredide satıcının bankaya ödediği tutar 11.500 TL civarında hesaplanıyor. 120 ay vade de ise aynı tutar için satıcı bankaya yaklaşık 13.000 TL ödüyor.
Sözün özü bir taraftan konut fiyatları yılda yüzde 25-30 artıyor, öte yandan ise proje geliştiren satıcılar yüzde 10-15 arasında indirime gidiyor. Hakikaten ilginç zamanlarda yaşıyoruz.
-------
* İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı
