Konut satışları gerçekten düşüyor mu?

23 Ekim Cuma günü Eylül ayı konut satış verileri açıklandı. Verilere ilk bakış konut satışlarında hızlı bir düşüşe işaret ediyor.

TÜİK verilerine göre Eylül ayında satılan konut sayısı bir önceki aya göre yüzde 17,7 geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20,1 azalış gösterdi.

Gerçekten de bu yılın ağustos ayında 112.463 konut satılmışken Eylül ayında bu rakam  yüzde 17,7 oranında bir düşüşle 92.483 adede geriledi. Geçen yılın aynı döneminde ise 115.786 adet konut satılmıştı.

Konut satışlarında açıklanan bu düşüşler yazılı ve görsel basında  “konut satışları çakıldı”, “konut satışlarında sert fren” vb. başlıklarla yankı buldu.

Oysa gerçekler hiç de haber başlıklarına yansıdığı gibi değil. Bu tür yorum ve analizler genel olarak istatistik okur yazarlığımızın eksikliğine bağlamak gerekiyor.

Ekonomik göstergeleri iki önemli etkinin altında kalıyorlar. Bunlardan birincisi mevsim etkisi. Diğeri ise takvim etkisi. Ekonomik aktiviteler yılın belli dönemlerinde hızlanıp yavaşlayabiliyor. Bu nedenle birbirini takip eden ayları kıyaslamak mevsim etkisi nedeniyle anlamlı olmayabiliyor. Mevsim etkisinden kaçınmanın en basit yolu bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırmak. Böylece benzer mevsimsel etki altındaki yıl kesitleri birbiriyle karşılaştırılmış oluyor. 

TÜRKİYE'YE KONUT BALONU UYARISI

Şimdi TÜİK tarafından açıklanan konut satış verilerine çıplak gözle baktığımızda hem bir önceki aya hem de bir önceki yılın aynı ayına göre sırasıyla  yüzde 17,7 ve yüzde 20,1 oranında düşüşler görüyoruz.  Oysa istatistik analiz gözlüklerimizi takarak aynı verilere yeniden baktığımızda durumun tam tersi olduğunu fark edebiliriz.  Çünkü bu gözlükler bize karşılaştırma yaptığımız ayların hafta içi çalışma günlerinin aynı olmadığını, uzaktan elma gibi gözüken meyvelerden birinin aslında armut olduğunu gösterecektir.

Önce bir önceki ayı ele alalım. 2015 yılının Ağustos ayında tapuda işlem yapılabilecek 21 hafta içi çalışma günü var. Oysa eylül ayında Kurban Bayramı dolayısıyla işlem yapılabilecek hafta içi çalışma günü sayısı yalnızca 17. Yani Eylül ayı Ağustos ayına göre yüzde 19 daha az hafta içi çalışma gününe sahip. Takvimde meydana gelen değişmelerin istatistiklere etkisini ortadan kaldırmak gerekiyor. Bunu da aylık satışları hafta içi çalışma günü sayısına bölerek yapabiliriz. Buna istatistikte takvim etkisinden arındırmak deniliyor. Gerçi biraz daha farklı hesaplanıyor ama biz basitlik olsun diye hafta içi çalışma günü sayısına düşen satışları karşılaştırmayı tercih ediyoruz. Yaptığımız hesaplamalara göre Ağustos ayında hafta içi gün başına 5355 adet konut satılırken Eylül ayında 5440 adet satış yapılmış. Gün bazında bakıldığında konut satışları temmuz ayına göre yüzde 17,7 azalmak yerine aslında yüzde 1,6 oranında artmış!

Aynı şekilde  2014 yılı Eylül ayında ise 22 hafta içi çalışma günü var. 115,786 olan 2014 yılı Eylül ayı satışlarını hafta içi çalışma günü sayısına bölüğümüzde 5263 günlük satış verisi hesaplıyoruz. Kurban Bayramı nedeniyle hafta içi çalışma günleri 17’ye gerileyen 2015 yılı Eylül ayında ise hafta içi çalışma günü başına konut satışı verisi 5440 adet. Bu durumda konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 3,3 artmış görünüyor.  

Konut satışları ne çakılmış ne de fren yapmış, aksine hafif gaza dokunmuş bile denilebilir. Yani, takvim etkisinden arındırdığımızda konut satışları cephesinde değişen bir şey yok. 

--------

Ahmet Büyükduman, İstanbul Değerleme Ortağı

İNŞAAT FİRMALARI NEDEN 'ÇILGIN' KAMPANYALARA BAŞLADI?