İstanbullunun bitmeyen çilesi: Ev aramak

Kendine düşen kilometrekareyi her gün 2 bin 275 kişiyle paylaşmak zorunda olan İstanbullu, başını dayadığı metrobüs camında (şayet oturacak yer bulduysa) bir yandan emekliliğinde yerleşeceği sahil kasabası hayalini kurarken diğer yandan  içindeki küçük “Ali Ağaoğlu” tarafından dürtülüyor: Ama İstanbul’da bir evin olsa hayatın kurtulur.

Ancak sadece son bir yılda yüzde 26’dan fazla artan konut fiyatları, başı hâlâ metrobüs camına dayalı İstanbullu’yu “Ev mi? Uzay mekiği mi?” sarmalına çekmeye devam ediyor.  

İngiltere merkezli küresel gayrimenkul şirketi Knight Frank'in raporuna göre 2015'te dünyada konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye’nin gayrimenkul yıldızı İstanbul’da bir pay kapmaya çalışanlar, emlak piyasasının doğası gereği yatırımcılar ve yaşayacak ev arayanlar olarak ikiye ayrılıyor.

BusinessHT’ye konuşan TURYAP İcra Kurulu Üyesi Çağla Gürsoy, İstanbul’da genele bakıldığında ev satın almak isteyenlerin yatırımdan önce bireysel faktörleri göz önüne alıp yaşanabilir bir ev aradığını söylüyor.

PAHALI MAHALLE Mİ UCUZ KONUT MU?

Gürsoy’a göre,  yıllardır değişmeyen ‘‘İstanbul’un taşı toprağı altın’’ anlayışıyla herkesin  bir yer edinmeye çalıştığı bu şehirde ev satın almak isteyenlerin kararlarını etkileyen en önemli faktörlerin başında “Evimi hangi ilçeden alırsam,  kaç yılda ne kadar kâr ederim?” sorusu yer alıyor.

Emlağın, mülteci krizi ve doların değer kazanması gibi faktörlerle beş yılda tüm finansal yatırım araçlarını geride bırakmasıyla kalp atışları giderek yükselen yatırımcı ev almaya karar verdiğinde başka bir ikilemle daha karşı karşıya kalıyor: Ev fiyatlarının daha pahalı olduğu ilçelerde bütçeye uygun küçük bir ev mi? Daha ucuz yerlerden geniş sosyal imkânları fazla olan bir konut mu? Gürsoy’a göre bu kararın verilmesinde sahneyi alan faktör yatırımcının cebindeki veya kredi olarak temin edebileceği para oluyor.

İSTANBULLUNUN YILDA 7,5 GÜNÜ TRAFİKTE GEÇİYOR

Uzmanlara göre “kira vereceğime kredi öderim” diyerek, mortgage faizlerinin diğer ülkelere daha düşük olmasının verdiği cesaretle yaşamak için ev sahibi olmak isteyenlerin karar süreçlerini belirleyen en önemli etken lokasyon.

Her gün 2 milyon 250 bin aracın yola çıktığı ve günde ortalama 47 dakika, yılda 178 saatin trafikte boşa harcandığı İstanbul’da herkesin derdi bir an önce istediği yere gidebilmek. Bu nedenle, işinden evine yürüyerek giden şanslı azınlığın arasında olmayanlar ev alırken, toplu taşımaya ve ana arterlere ulaşım kolaylığına öncelik veriyor. Su, elektrik, kanalizasyon gibi altayapı hizmetleri ile hastane, okul, emniyet gibi kamu hizmetlerine yakınlık, deprem yönetmeliğine uygunluk, yalıtım ve güneş görmesi de ev sahibi olmanın diğer belirleyicileri.

EV ALMA KARARINI KADIN VERİYOR

TURYAP İcra Kurulu Üyesi Gürsoy, tüm bu faktörler gözönüne alındığında ev alma kararını çoğunlukla kadının verdiğini ifade ediyor. Gürsoy’a göre çalışan kadın kendi ve eşinin iş yerlerine yakın lokasyonları tercih ederken, ev kadını ise evde mutfağın ya da odaların büyüklüğü gibi evin iç özelliklerine daha çok önem veriyor. 

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, farklı bir bakış açısı getirerek insanların ev alma kararında bölgenin sosyal ve ekonomik yapısının da önemli olduğunu söylüyor. Aşa, kişilerin kendi sosyal yaşam tarzına uymayan, çatışma yaşanacak bölgeleri tercih etmediğini ifade ediyor. Aşa, “Bu çatışmalar etnik, dini , aynı bölgeden gelen hemşehricilik  veya aşırı serbestçilik gibi faktörler olarak ortaya çıkabiliyor” diyor.

KİRACININ BÜTÇESİ DAR ZAMANI AZ

Cebinde parası olmayıp her ay ev sahibinin kendisini ya da banka hesabını ziyaret etmek zorunda kalan kiracılar da evlerini tutarken, satın alanlarla benzer hassasiyetlere sahip oluyor. Hem kiralamada hem de satın almada genellikle kimse alışık olduğundan daha küçük bir eve geçmek istenmezken evin temizliği, iç ve dış konforu, konumu kısa sürede satılmasını ve kiralanmasını sağlıyor.  Bu iki grubu birbirinden ayıran en belirgin farklılık ise zaman ve bütçedeki esneklik. Gürsoy bu durumu şöyle açıklıyor:

“Satın almak isteyenler ev gezmek ve alternatifler için uzun zaman ayırıyor. Kiralamada bütçeye göre ev bulunduğunda alternatiflere bakılmadan hızlıca tutuluyor. Genelde ‘Acil ev bulmalıyım’ diye geliyorlar, bütçelerini aşmıyorlar. Satın almada beğeni arttıkça bütçede esneklik gösterebiliyorlar.”

ÜÇ BÜYÜK İLÇE İÇİN AYLIK 5 BİN LİRA GELİR ŞART

Peki lokasyon engelinin büyük oranda ortadan kalktığı, İstanbul’un  en kıymetli üç ilçesi Beyoğlu, Beşiktaş ve Kadıköy’de yaşama hayalini kuran bir kiracının “aşamam” dediği bütçesi ne kadar olmalı?

Yatağını mutfağıyla paylaşmak istemeyen veya  “hısım akraba, eş dost gelir yatacak yer olsun” diyerek bu bölgelerde 2 oda 1 salon bir eve bakan kişinin, tek başına yaşamayı tercih etmesi durumunda aylık gelirinin en az 4 bin 500 ila 5 bin lira olması gerekiyor.

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa’ya göre bu üç ilçede ortalama 80-90 metrekare büyüklüğünde bir evin fiyatı 2 bin lira ile 2 bin 500 lira arasında değişiyor. Burada dairenin bulunduğu kat, ısınma şekli, binanın fiziksel özellikleri, bulunduğu sokak veya cadde gibi hususlar da fiyatları etkiliyor.

KADIKÖY’DE 10 YILDA FİYATLAR YÜZDE 243 ARTTI

TURYAP ‘tan Çağla Gürsoy konuyu biraz daha detaylandırarak buralarda 2+1 ev kiralamak isteyenlerin Kadıköy için en az 2 bin, Beşiktaş için 2 bin 200, Beyoğlu için de en az 2 bin 500 lira ayırmaları gerektiğini söylüyor.  Fatura, aidat gibi giderlerin de  eklenmesiyle maaşın üçte ikisinin barınma ihtiyacına ayrıldığı gözönünde bulundurulduğunda bu ilçelerde ev arkadaşı ya da aile ile oturmak tercih ediliyor.

Türkiye'de gayrimenkul sektörünün bilgi bankası olarak kabul edilen REIDIN Türkiye’nin 2015 raporuna göre son emlak fiyatları Beyoğlu’nda yüzde 100, Beşiktaş’ta yüzde 134 ve Kadıköy’de yüzde 243 oranında arttı.

ANKARALI ÇOK DÜŞÜNÜYOR

Fiyat artışlarından muzdarip olan birtek İstanbullu değil. Merkez Bankası verilerine göre bürokrasi grisinin hâkim olduğu Ankara’da ev fiyatları yüzde 11 artarken, Ege “keyfinin” vücut bulduğu İzmir’deki artışlar yüzde 16’ya ulaştı.

Hayat koşuşturmacası ortalama bir İstanbulludan tamamen farklı olan Ankaralı ve İzmirlinin satın alma ve kiralama tercihleri de İstanbul’a göre farklılıklar gösterebiliyor.

Bu farklılık daha ev bakma aşamasında kendini gösteriyor. İzmirliler ev alırken kendi beğenisine güvenip tek başına ve daha hızlı karar verirken; Ankaralılar firmayı ve projeyi sorguladıktan, referans aldıktan sonra 3-4 kez ziyaret edip ev almaya karar veriyor. 

Ankara’da memur sirkülasyonun İzmir’e göre 20 kat daha fazla olduğunu söyleyen TURYAP İcra Kurulu Üyesi Gürsoy’a göre devlet dairelerinin şehir merkezinde yer alması sebebiyle kiralamada merkezde yer alan ikinci el daireler daha çok  tercih ediliyor. İzmir’de ise hem satın almada hem kiralamada deniz manzarası ve konfor ihtiyacı daha çok ön planda.  

Ankara’yı diğer kentlerden ayıran diğer bir özellik de ortalama fiyatların daha düşük olması ve rahat bir sürdürülebilirlik isteği nedeniyle satın almanın kiralamaya göre daha çok tercih edilmesi.