DR. AHMET BÜYÜKDUMAN
24 05 2016, 14:02 Güncelleme: 25.05.2016, 09:48
İstanbul konut fiyatları hakkında süregiden tartışmalar uzun süre sıcaklığını koruyacak gibi görünüyor. Bir tarafta konut fiyatlarının aşırı derecede arttığı, konut piyasasında bir balon yaşandığını öne sürenler, diğer tarafta ise İstanbul’daki konut fiyatları düzeyinin normal olduğunu, hatta daha da artacağını öne sürenler bulunuyor. Her iki tarafta tezlerini farklı verilerle desteklemeye çalışıyorlar.
Konut fiyatlarında gelinen düzeyi tehlikeli bulanlar, konut fiyatlarındaki artışın ekonomik temellerle açıklanamadığını, dolayısıyla konut fiyatlarındaki artışın psikolojik faktörlere bağlanması gerektiğini öne sürüyorlar. Bu teze göre; Türkiye kişi başına milli gelir rakamlarında 2010 yılından beri orta gelir tuzağından kurtulamadı. Dahası 10 bin dolar düzeyine ulaşan kişi başı gelir, döviz kurundaki değişimler ve yavaşlayan ekonomik büyüme nedeniyle, 8 bin dolar düzeyine geriledi. Diğer taraftan işsizlik oranlarında da bir iyileşme söz konusu değil. Bu durumda istihdamı ve gelir düzeyi artmayan bir ekonomide konut fiyatlarının artması ekonomik temellerle açıklanamıyor.
Konutta fiyatların ekonomik temellerden koptuğunu öne sürenlerin bir başka tezi de kira ile fiyatlar arasındaki orana dayanıyor. Kiranın bir varlığın kullanım değerinin karşılığı olmasından hareket eden bu tezin taraftarları, İstanbul’da konut kirası ile değeri arasındaki ilişkinin rasyonel olmadığını ifade ediyorlar. Gelirde büyüme olmamasına rağmen konut fiyatlarının kiralardan daha hızlı arttığını, bugün için İstanbul’da bir konutun değerinin 25 yıllık kirasına ulaştığını, oysa bu göstergenin 2000 yılında 12 yıl, 2005 yılında 15 yıl, 2010 yılında ise 20 yıl olduğuna dikkat çekiyorlar.
Konut fiyatlarındaki artışın bir noktaya kadar ülkedeki ekonomik ve demografik faktörlerin etkisinde arttığını, 2003-2010 döneminde konut yatırımlarının son derece yüksek değer artışı ile gözde bir yatırım aracı haline geldiğini ifade ediyorlar. Ekonomik temellerde zayıflama olmasına rağmen, konut fiyatlarının sürekli yukarı yönlü olacağına yönelik bir psikoloji ile hareket eden yatırımcıların, bir süre daha konut fiyatlarını sürüklediğini ancak bu trendin artık sonuna gelindiğini ileri sürüyorlar.
Konut fiyatlarındaki artışın daha da devam edeceği tezini öne sürenler ise demografik faktörlere vurgu yapıyorlar. Ülkede nüfus artışının, kırdan kente göçün devam edeceğini, hane halkı büyüklüğünün değişeceğini, dahası yurtdışından göç nedeniyle büyük şehirlerde konut talebinin daha da güçleneceğini belirterek, konut fiyatlarının artmaya devam edeceğini ifade ediyorlar. Bu düşüncede olanların elini güçlendiren bir diğer sav ise aslında konut fiyatlarından gözlemlenen artışların bir kısmının kalite artışından kaynaklanmış olması. Merkez Bankası’nın yeni yayımlamaya başladığı Hedonik Fiyat Endeksi konut fiyatlarındaki artışın bir kısmının konut kalitesinde meydana gelen artıştan kaynaklandığını gösteriyor. Bazı çevreler bu endeksten hareketle kalite etkisinden arındırıldığında konut fiyatlarındaki artışın korkulacak düzeyde olmadığını ifade ediyorlar.
Ayrıca İstanbul’un ulaşım altyapısına yönelik Marmaray, Avrasya Tüneli, Hızlı Tren, Yavuz Selim Köprüsü, üçüncü havaalanı, Körfez geçişi ve metro ağı yatırımlarının kentin genel olarak yaşam kalitesini ve cazibesini artırdığını, kentin emlak değerine katkıda bulunduğunu, bu yatırımların oluşturduğu beklentilerin de fiyatlara yansıdığını öne sürüyorlar.
Konut fiyatlarında bir balon olmadığını öne sürenlerin vurguladıkları bir husus da New York, Londra, Paris gibi metropollerde hatta Dubai gibi görece çevre kentlerde metrekare birim fiyatlarla mukayese edildiğinde İstanbul’da fiyatların hala ucuz olması gerçeği.
Konut fiyatlarıyla kiraları arasındaki ilişkinin temellerden koptuğuna yönelik teze karşı ise aslında İstanbul’a emsal kentlerde fiyat kira oranının da benzer düzeylerde olduğunu ileri sürüyorlar.
Ekli grafikte belli başlı metropollerde kira fiyat ilişkisini görmek mümkün. Buna göre New York’ta ortalama bir konutun değeri 307 aylık kirasına, yıl olarak ifade edilirse de 25,5 yıllık kirasına eşit. Londra’da ise ortalama bir evin değeri 374 aylık kiraya (31 yıl) denk geliyor. Paris 415 ay (34,5 yıl) ile zirvede yer alıyor. İstanbul’da ise ortalama bir evin değeri 293 aylık kirasına (24,5 yıl) eşit. Bu gösterge Tokyo’da 239 ay (20 yıl), Amsterdam’da 220 ay (18yıl). Bu grafiğe göre belli başlı metropoller arasında İstanbul ortalarda yer alıyor.
Ancak bu göstergenin tek başına anlamlı olmadığını ileri sürenler de var. Kira çarpanı hesaplamalarında sağlıklı bir karşılaştırma yapabilmek için hesaplamaya kredi faiz oranlarının da dâhil edilmesi gerektiği öne sürülüyor. Faiz oranları ne kadar düşükse kira ile konut değerleri arasında makasın genişlemesinin normal olduğu belirtiliyor. Bu durumda daha sağlıklı bir analiz için faiz oranlarının da hesaplamalara dâhil edildiği yeni bir gösterge kullanılması öneriliyor. Oto Finansman Katsayısı olarak ifade edilen bu göstergeye göre konut kirası ile değerini karşılaştırmak yerine konutun kirası ile evin ne kadarının satın alınabileceğine odaklanılıyor.
Örnek vermek gerekirse; İstanbul için kira çarpanı 293 ay. Yani İstanbul’da bir ev kendisini 24,5 yılda amorti ediyor. Bu durumda bir milyon TL değerinde bir evin kirası 3400 TL olarak hesaplanıyor. Diyelim ki bu konutu satın almak istiyorum. Ancak konutun yaratacağı nakit akımı olan kirayı kullanarak ne kadar kredi kullanabileceğimi hesaplamak istiyorum. Önce her ay 3400 TL taksit ödeyerek kullanabileceğim kredi tutarını hesaplamak gerekecek. Bu durumda aylık yüzde 1,20 faiz oranından 10 yıl vadede ayda 3400 TL geri ödeme yaparak kullanabilecek kredi tutarı yaklaşık 216 Bin TL olarak hesaplanıyor. Bu hesaplamaya göre evin %21,6’sını evin kirasıyla satın alabiliyoruz. Oysa New York’ta aynı vadede evin kirasını geri ödemede kullanarak evin yüzde 34’ü, Londra’da yüzde 27’si Tokyo’da ise yüzde 48’i satın alınabiliyor. Çünkü bu ülkelerdeki faiz oranları ülkemizle kıyaslandığında oldukça düşük düzeyde. Bu grafikte Oto Finansman Katsayısı en düşük kent olarak İstanbul’u görüyoruz. Yani nispi fiyatlar açısından bakıldığında kiralara göre konut fiyatlarının en yüksek olduğu kent İstanbul.
Yukarıdaki grafik yalnızca 10 yıl vadeli krediler açısından durumu gösteriyor. Oysa bu ülkeler de 20, 30 yıl vade ile kredi kullanmak mümkün.
Kredi vadelerini de dikkate alarak yeni bir grafik oluşturulduğunda İstanbul ile diğer metropol kentler arasındaki fark daha da açılıyor. Aşağıdaki Grafik bize farklı vadelerde yalnızca evin kirasını ödeyerek evin ne kadarının satın alınabileceği konusunda bir fikir veriyor. Örneğin; New York’ta 30 yıl vadeli kredi aldığınızda yalnızca evin kirasını geri ödemede kullanarak evin yüzde 70’ini satın alabiliyorsunuz. Bir başka değişle evin değerinin yüzde 30’unu peşinat olarak verdiğinizde “kira öder gibi” kalan taksitleri ödeyerek ev sahibi olabiliyorsunuz. Londra’da evin değerinin yüzde 40’ını peşin vermeniz yeterli, geri kalanını 30 yıl vadede evin kirası geri ödüyor. Oysa İstanbul’da, 30 yıl vadeli krediyi hem de mevcut faiz oranından bulduğunuzu varsaysak bile, kira evin değerinin yalnızca yüzde 27’sini ödüyor. Başka bir değişle İstanbul’da evin değerinin yüzde 67’sini peşin öderseniz kalan tutarı 30 yılda evin kirası ancak ödeyebiliyor.
Kira öder gibi kredi taksiti ödeyerek ev satın almak isterseniz New York’ta yüzde 30 peşin ödeme, Londra’da yüzde 40 peşin ödeme, Roma’da yüzde 30 peşin ödeme, İstanbul’da ise yüzde 67 peşin ödeme yapmak durumundasınız. Hâl böyleyken İstanbul’da konut fiyatları emsal kentlere göre hala çok ucuz denilebilir mi?
