6 grafikte konut satışlarının rekor yılı

2015 yılında konut satışları bir önceki yıla göre beklentilerin üzerinde yüzde 10,6 oranında artarak yeni bir zirveye ulaştı ve 1,289 milyon oldu.

2013 yılında 1,157, 2014 yılında ise 1,165 milyon olarak gerçekleşen konut satışlarının 2015 yılında da 1,250 milyon civarında olacağı tahmin ediliyordu. 

Özellikle Aralık ayında ivmelenen konut satışları yıl sonu rakamını beklentilerinin de üzerine taşıdı.  

Konut kredi faiz oranlarında meydana gelebilecek bir iyileşmenin 2016 yılı içinde konut satışlarını yeni bir rekora taşıması da sürpriz olmayacaktır.

Birinci ve ikinci el konut satışları arasında istikrarlı bir ilişki var.

2015 yılında satılan konutların yaklaşık 600 bini birinci,  700 bini ise ikinci el konutlardan oluşuyor.  Ülkemizde son üç yıllık konut satışlarına baktığımızda satılan konutların yaklaşık yüzde 45’inin birinci, yüzde 55’inin de ikinci el konutlardan oluştuğunu görüyoruz.

Satılan birinci ve ikinci el konutlar arasında yıllar itibariyle istikrarlı bir yüzde 45’e yüzde  55 dengesi söz konusu.  Bir başka ifadeyle her satılan yeni konutun 1,2 katı kadar da ikinci el konut satılıyor.

Gelişmiş ülkelerde ise her bir yani konuta karşılık 5 ila 10 ikinci el konut satılıyor. Önümüzdeki yıllarda ülkemiz konut stoku yenilendikçe ikinci el konut satışlarının oranında artış görmek şaşırtıcı olmayacaktır.

İpotekli satışlar toplam satışların üçte biri düzeyinde.

2015 yılında satılan konutların 434 bini kredi ile satılırken 855 bin adedi ise peşin olarak işlem gördü. Kredi ile satılan konutlar toplam satışların yüzde 33’ü düzeyinde. Bir başka ifade ile ülkemizde her üç konuttan biri kredi ile satılıyor.

2015 yılında her ne kadar ipotekli konut satışları bir önceki yıla göre artış gösterse de 2013 yılındaki 460 bin rakamının gerisinde kaldı.

2015 yılında konut kredi faizlerinde gözlenen artışların ipotekli satışları önemli ölçüde baskıladığı anlaşılıyor. 2016 yılında konut kredi faizlerinde meydana gelebilecek düşüler hem ipotekli hem de çarpan etkisiyle ipoteksiz satışları yukarılara taşıyabilir.

Yabancıya satışlar hızla artıyor.

Yabancılara yapılan konut satışları 2013 yılında 12 bin, 2014 yılında 19 bin seviyesinde iken 2015 yılında 23 bin seviyesinde gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışlarında hızlı bir artış görünse de toplam konut satışlarında yabancıların payı yüzde ikinin altında bulunuyor. 2015 yılında yabancılara satılan konutların oranı yüzde 1,8 olarak gerçekleşti.

Yabancılara satılan konutlar her ne kadar toplam satışlar içinde küçük bir yüzdeye sahip olsa da İstanbul, Antalya, Muğla, Trabzon gibi birkaç lokal pazara odaklandığından yerel piyasalara etkisi önemli kabul edilebilir.   

İstanbul’da konut satışlarında gözlenen artış  Türkiye ortalamasının altında.

2013 yılında 235 bin konut satışı gerçekleşen İstanbul’da 2014 yılında konut satışları 225 bine gerilemişti. 2015 yılında ise  İstanbul’da satılan konut sayısı 2014 yılına göre yüzde 6,6 oranında artarak 240 bin seviyesine yükseldi. 

2015 yılında ülke genelinde ise konut satışları yüzde 10,6 oranında artış gösterdi.  İstanbul hariç tutulduğunda ise konut satışlarındaki artış yüzde 11,5 oranına ulaşıyor.

İstanbul’da satılan konut sayısı her ne kadar geçen yıla göre artmış görünse de 2013 yılında satışı gerçekleşen konut sayısından  yalnızca yüzde iki oranında yüksek. İstanbul’un yabancı yatırımcıların konut alımlarından da önemli bir pay aldığı hesaba katıldığında İstanbul Konut piyasasının yatay  bir seyir izlediğinden söz edebiliriz. 

Konut pazarında İstanbul’un payı gittikçe azalıyor.

Konut piyasasındaki dikkat çekici bir başka trend  ise  İstanbul’un  piyasadaki ağırlığının yıllar içinde  azalıyor olması. 2013 yılında İstanbul’da satılan konut sayısı tüm konut satışlarının yüzde 20,3’ünü oluşturmaktayken, 2014 yılında bu oran yüzde 19,3’e ve 2015 yılında da yüzde 18,6’ya gerilemiş. 

Bu verilere göre konut piyasasında ki büyüme dinamiğinin lokomotifi  daha çok Anadolu kentleri gibi görünüyor.  Gerekçe olarak konut kredisi gibi finansal yeniliklerin İstanbul gibi  büyükşehirlerin yanı sıra Anadolu Kentlerinde de benimsenmeye başladığından söz edilebilir. Eğer bu trend bu şekilde devam ederse İstanbul konut piyasasının payının birkaç puan daha düşmesi şaşırtıcı olmayacaktır.      

--------

*Dr.Ahmet Büyükduman, İstanbul Değerleme Ortağı