FERHAT KETEN*
03 04 2015, 12:04 Güncelleme: 16:47
Türkiye’de dolar kurunun hızlı yükselişinin nedeni; Türkiye iç dengeleri ve siyasi gelişmeler, komşu ülkelerdeki siyası istikrarsızlık olmakla birlikte asıl önemli konu ABD ekonomisinin toparlanması ve doları geri çağırmasıdır.
Bu durum karşısında diğer gelişmekte olan ülkeler gibi Türkiye’nin de para birimi değer kaybetti. Ancak, bu değer kaybediş 17 Aralık süreci, yaklaşan seçim ve para politikalarının da etkisiyle diğer ülkelere nazaran daha hızlı gerçekleşti. Türk lirası dolar karşısında son 8 ayda yaklaşık yüzde 23,5 değer kaybetti.
Bildiğiniz üzere, gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisinin lokomotifidir. Dolar kurunun yükselişi İnşaat sektörünü birçok açıdan olumsuz etkiliyor.
Birçok inşaat firması, projeler için gerekli sermaye ihtiyacını finansman kullanarak karşılamaktadır. Bu nedenle, döviz cinsinde borçlanmış olan firmaların ödemeler konusunda sıkıntıya düşmesi kaçınılmaz. Uzun vadede ciddi sıkıntıların yaşanması bekleniyor.
İnşaat maliyetlerinin yaklaşık yüzde 80’i dövize endekslidir. Bu da dolardaki artışın inşaat maliyetlerine yansıması anlamına geliyor. İnşaat maliyetinin ana kalemlerini oluşturan kum, çimento, demirde yüzde 10 ila yüzde 25 arasında artışlar olmuştur. İnşaat malzemeleri tedarik eden firmalar da, bu koşullarda kendilerini garanti altına almak için fiyat politikalarını değiştirmektedir. Vadeli satışlarda tedarikçiler riski, yüksek derecede fiyatlandırmakta bu da maliyetleri yükseltiyor.
Dolar kurundaki artış konut yatırımcısının parasını dolarda ve faizde değerlendirmesine neden oluyor. Gayrimenkule olan talep sınırlı düzeyde kalmakta. Bu durum maliyetleri artan inşaat firmasının hem satış hızını düşürmekte hem de karlılığını azaltmaktadır. Kısa vadede bu maliyet artışları konut satışlarının sürekliliği için fiyatlara yansıtılmıyor. Dünya genelinde petrol fiyatlarındaki(enerji) düşüş de bu artışı geciktiriyor. Hızlı satış yapıp nakite dönmek için dolar üzerinden satış yapan birçok projede kur sabitlemesini gidildi. Bölgesine göre değişken olmakla birlikte Dolar/TL kuru 2.6 iken kuru 2.2-2.4 arasında sabitleniyor. Bu durum dolar bazında yüzde 10-15 indirim anlamına geliyor.
Uzun vadede konut fiyatlarındaki bu stabil durum devam etmeyecektir. 3-4 aylık bir süreçte konut fiyatlarının maliyetler oranında artması beklenmektedir.
Diğer taraftan Haziran’da yapılacak genel seçimlerden sonraki belirsizlik ve siyasi iç dengelerin bozulması bir kısım yatırımcının seçim öncesi gayrimenkule yatırım yapmasına neden olmuştur. Bu kesim yatırım kararını seçimden sonraya bırakmak ve riske atmak istememektedir.
Ocak ayında merkez bankasının faizleri az da olsa düşürme kararı alması ipotekli kredi faizlerinin düşmesine neden oldu. Bu da ipotekli konut alımlarının devamlılığını sağladı. 2015 Şubat Ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %54 oranında artış gösterdi.
Yabancı yatırımcı tarafında ise; iç pazardaki daralma ve dövizdeki artış Türkiye’de gayrimenkul yatırımı iştahını arttırdı. 2015’in ilk iki aylık döneminde ise yabancılara konut satışları yüzde 17 oranında artış gösterdi. Yabancı yatırımcı için kur farkı nedeniyle gayrimenkul fiyatları yaklaşık yüzde 15-20 oranında ucuzladı.
------
*Keten Grup Yönetim Kurulu Başkanı
